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Die Grundsteuer betrifft nahezu alle Immobilieneigentümer – sei es im städtischen Bereich oder in ländlichen Regionen. Seit der Grundsteuerreform ist das Thema stärker in den Fokus gerückt, nicht zuletzt durch die neuen Bewertungsansätze und die laufenden Neubewertungen von Grundstücken. Dabei wird häufig zwischen Grundsteuer A und Grundsteuer B unterschieden – ein Unterschied, der in der öffentlichen Diskussion oft untergeht, für Eigentümer jedoch finanzielle Relevanz haben kann. Wer ein Grundstück besitzt oder erwerben möchte, sollte wissen, was sich hinter den beiden Varianten verbirgt und wie sie sich konkret auf die Steuerlast auswirken.
• Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke, Grundsteuer B alle übrigen
• Die Steuerart beeinflusst Hebesätze und damit die jährliche Steuerlast
• Im Zuge der Grundsteuerreform gelten neue Bewertungsregeln für beide Kategorien
• In Baden-Württemberg erlaubt §38 Abs. 4 LGrStG ein Gutachten zum Nachweis eines abweichenden Bodenwerts
• Eine Abweichung von mehr als 30 % vom festgestellten Grundsteuerwert kann steuerlich relevant sein
Die Grundsteuer wird in Deutschland auf das Eigentum an Grundstücken erhoben – doch sie ist nicht einheitlich geregelt. Man unterscheidet zwischen Grundsteuer A („agrarisch“) und Grundsteuer B („baulich“). Diese Unterscheidung hat historische und rechtliche Wurzeln und ist im Grundsteuergesetz (GrStG) verankert.
Die Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen. Dazu zählen beispielsweise Ackerland, Wiesen oder Wälder, sofern sie nicht baulich genutzt werden. Die Grundsteuer B hingegen wird auf alle übrigen Grundstücke erhoben – darunter fallen bebaute und bebaubare Grundstücke im privaten wie gewerblichen Bereich, also etwa Einfamilienhäuser, Mietshäuser oder unbebaute Baugrundstücke.
Beide Steuerarten folgen denselben Berechnungsprinzipien, werden aber getrennt veranlagt und von den Kommunen mit jeweils eigenen Hebesätzen belegt. In der Praxis bedeutet das: Ein und dasselbe Grundstück kann – je nach Nutzung – unterschiedlich besteuert werden.
Auch wenn die Grundsteuer im Vergleich zu anderen Abgaben eher moderat ausfällt, hat sie Einfluss auf die Bewertung von Immobilien. Bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens, das insbesondere bei vermieteten Wohn- oder Gewerbeobjekten zur Anwendung kommt, fließt die jährlich zu erwartende Grundsteuer als Kostenfaktor in die Wertermittlung ein. Sie mindert den Reinertrag und kann somit – wenn auch geringfügig – den Verkehrswert beeinflussen.
Entscheidend ist zudem der kommunale Hebesatz, der sich bei Grundsteuer A und B deutlich unterscheiden kann. Gerade in ländlichen Gemeinden mit landwirtschaftlicher Prägung sind die Hebesätze für die Grundsteuer A häufig niedriger angesetzt als für die Grundsteuer B in städtischen Regionen. Für Eigentümer oder Kaufinteressierte bedeutet das: Die steuerliche Belastung hängt nicht nur von der Nutzung, sondern auch vom Standort des Grundstücks ab.
Im Rahmen der neuen Grundsteuerreform kommt ein aktualisiertes Bewertungsmodell zur Anwendung, das die bisherigen Einheitswerte ablöst. Auch hier bleibt die Unterscheidung zwischen A und B erhalten – allerdings auf Basis aktueller Bewertungsgrundlagen, was in einigen Fällen zu spürbaren Änderungen der Steuerhöhe führen kann.
Die laufende Umsetzung der Grundsteuerreform hat viele Eigentümer verunsichert – insbesondere, weil die Neubewertung aller Grundstücke grundlegende Veränderungen mit sich bringt. Während die Unterschiede zwischen Grundsteuer A und B formal bestehen bleiben, wirken sich die neuen Bewertungsmodelle unterschiedlich stark aus. In den meisten Bundesländern kommt nun das sogenannte Bundesmodell zur Anwendung, bei dem neben der Grundstücksfläche und der Art der Nutzung auch Faktoren wie Bodenrichtwert und statistische Nettokaltmiete berücksichtigt werden – Letzteres allerdings nur bei der Grundsteuer B.
Für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen (Grundsteuer A) gelten dagegen spezifische Bewertungsregelungen, die auf dem Ertragswert aus der Nutzung basieren. Das macht die Abgrenzung zwischen den beiden Steuerarten nicht nur für Eigentümer, sondern auch für steuerlich beratende Stellen relevant. Klar ist: Die künftige Steuerlast hängt maßgeblich davon ab, wie ein Grundstück deklariert und bewertet wurde – und ob es korrekt der Grundsteuer A oder B zugeordnet ist.
Zur Grundsteuer A zählen alle Grundstücke, die land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden. Dazu gehören zum Beispiel Ackerflächen, Wiesen, Wälder oder Weiden – sofern sie nicht baulich genutzt sind.
Ja, die Grundsteuer B umfasst sowohl bebaute als auch bebaubare Grundstücke im privaten und gewerblichen Bereich – also auch unbebaute Baugrundstücke innerhalb eines Bebauungszusammenhangs.
Die Kommune legt individuelle Hebesätze für Grundsteuer A und B fest. Je nach Standort können sich daraus deutliche Unterschiede bei der jährlichen Steuerlast ergeben – auch bei ähnlichem Grundstückswert.
Die Unterscheidung zwischen Grundsteuer A und B mag auf den ersten Blick technisch wirken, ist in der Praxis jedoch von erheblicher Bedeutung. Sie entscheidet darüber, wie ein Grundstück steuerlich bewertet wird, welche Bewertungsverfahren greifen und welcher Hebesatz angewendet wird.
Für Eigentümer ist es daher wichtig, die Zuordnung des eigenen Grundstücks zu kennen – insbesondere im Zuge der Grundsteuerreform, bei der auch fehlerhafte oder veraltete Angaben berichtigt werden müssen. Eine korrekte Einordnung kann langfristig Einfluss auf die Steuerlast nehmen und hilft, rechtliche sowie finanzielle Risiken zu vermeiden.
In Baden-Württemberg haben Eigentümer:innen unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, den tatsächlichen Wert ihres Grundstücks beim Finanzamt geltend zu machen. Grundlage dafür ist §38 Absatz 4 des Landesgrundsteuergesetzes – die sogenannte Öffnungsklausel. Valenor bietet qualifizierte Gutachten zur Vorlage beim Finanzamt an, wenn der tatsächliche Bodenwert mehr als 30 % vom festgestellten Grundsteuerwert abweicht. So kann eine individuellere und möglicherweise günstigere Bewertung erreicht werden. Sprechen Sie uns an!
