Ein Schwarzbau ist ein Bauwerk oder ein Teil davon, das ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet, geändert oder in seiner Nutzung umgewidmet wurde. Die rechtliche Grundlage hierfür ist das Bauordnungsrecht der jeweiligen Bundesländer. Ein Schwarzbau stellt einen Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften dar und ist somit illegal. Es handelt sich nicht nur um fehlende Unterlagen, sondern um eine materielle Illegalität.
Die Konsequenzen eines Schwarzbaus sind weitreichend und können erhebliche finanzielle Risiken für den Eigentümer mit sich bringen. Die zuständige Bauaufsichtsbehörde hat die Möglichkeit, eine Nutzungsuntersagung auszusprechen, Bußgelder zu verhängen oder, im schlimmsten Fall, den Abriss anzuordnen. Eine nachträgliche Genehmigung ist nur möglich, wenn das Bauwerk den geltenden Vorschriften, wie dem Bebauungsplan, den Abstandsflächen und der Landesbauordnung (LBO), entspricht. Bei der Immobilienbewertung ist das Vorhandensein eines Schwarzbaus ein entscheidender, wertmindernder Faktor. Ein Sachverständiger muss dies in seinem Verkehrswertgutachten gesondert ausweisen, da die potenziellen Kosten für eine Legalisierung oder einen Rückbau den Verkehrswert des Objekts erheblich mindern.
