Das Ertragswertverfahren ist eine der drei gesetzlich geregelten Methoden zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien, die vor allem bei Objekten mit dem Ziel der Ertragsgenerierung angewendet wird. Dies sind in der Regel Mietwohnhäuser, Bürogebäude oder Gewerbeimmobilien. Die Methode basiert auf dem Grundsatz, dass der Wert einer Immobilie aus den nachhaltig erzielbaren zukünftigen Erträgen abgeleitet wird. Die gesetzliche Grundlage bildet die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Der Wert der Immobilie wird dabei aus der Summe des abgezinsten Reinertrags und dem Bodenwert ermittelt. Zunächst wird der Rohertrag, also die Jahresmiete, bestimmt. Davon werden die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten abgezogen, um den Reinertrag zu erhalten. Dieser Reinertrag wird dann mithilfe des Liegenschaftszinssatzes über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer kapitalisiert. Der abgezinste Ertragswert wird um den Bodenwert, der oft gesondert über das Vergleichswertverfahren ermittelt wird, ergänzt. Das Ergebnis ist der Ertragswert der Liegenschaft, der an die aktuelle Marktlage angepasst wird. Das Verfahren ist besonders aussagekräftig, da es die Rentabilität einer Immobilie in den Fokus rückt, was für viele Investoren das entscheidende Kriterium ist.
