Eine Dienstbarkeit ist ein dingliches, also auf eine Sache bezogenes, Recht, das ein Grundstück oder ein Gebäude zugunsten eines anderen Grundstücks oder einer bestimmten Person belastet. Sie dient der Sicherung bestimmter Rechte und ist in der Regel im Grundbuch eingetragen, wodurch sie auch für Rechtsnachfolger verbindlich ist. Die rechtliche Grundlage ist das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in den Paragraphen §§ 1018 ff. für Grunddienstbarkeiten und §§ 1090 ff. für beschränkte persönliche Dienstbarkeiten.
Man unterscheidet zwischen der Grunddienstbarkeit und der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Eine Grunddienstbarkeit ist ein Recht, das ein Grundstück zugunsten eines anderen Grundstücks gewährt, wie beispielsweise ein Wegerecht. Sie ist immer an das Eigentum des begünstigten Grundstücks gebunden. Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit hingegen ist ein Recht, das einer bestimmten Person zusteht, wie das Wohnungsrecht oder das Nießbrauchrecht. Dieses Recht ist nicht auf Dritte übertragbar und erlischt in der Regel mit dem Tod des Begünstigten. Bei der Immobilienbewertung wirken sich Dienstbarkeiten wertmindernd auf das belastete Grundstück und unter Umständen wertsteigernd auf das begünstigte Grundstück aus.
