Eine Grunddienstbarkeit ist ein dingliches, also auf eine Sache bezogenes, Recht, das ein Grundstück zugunsten eines anderen Grundstücks belastet. Sie ist in den Paragraphen §§ 1018 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Das belastete Grundstück wird als dienendes Grundstück bezeichnet, das begünstigte als herrschendes Grundstück. Die Grunddienstbarkeit ist eine Form der Belastung, die unmittelbar auf das Grundstück wirkt und nicht an die Person des Eigentümers gebunden ist.
Typische Beispiele für Grunddienstbarkeiten sind das Wegerecht, das dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks erlaubt, einen Teil des dienenden Grundstücks zu überqueren, oder das Leitungsrecht für Versorgungsleitungen. Auch ein Bauverbot oder eine Höhenbeschränkung kann als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden, um die Bebauung auf dem dienenden Grundstück im Sinne des herrschenden Grundstücks zu beschränken. Die Grunddienstbarkeit wird in Abteilung II des Grundbuchs des dienenden Grundstücks eingetragen und ist somit für Dritte ersichtlich. In der Immobilienbewertung wirken sich Grunddienstbarkeiten wertmindernd auf das dienende und wertsteigernd auf das herrschende Grundstück aus.
