Der Vervielfältiger, auch als Kapitalisierungsfaktor oder Zinsfaktor bezeichnet, ist eine finanzmathematische Größe, die im Ertragswertverfahren verwendet wird, um den Wert der Reinerträge einer Immobilie zu berechnen. Er drückt aus, wie oft der nachhaltig erzielbare Reinertrag auf den Wert des Objekts kapitalisiert wird. Die rechtliche Grundlage ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Die Höhe des Vervielfältigers hängt von zwei zentralen Parametern ab: dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes. Je niedriger der Liegenschaftszinssatz und je länger die Restnutzungsdauer, desto höher ist der Vervielfältiger und somit auch der Ertragswert der Immobilie. Er ist ein zentrales Werkzeug für Sachverständige, um die zukünftigen Erträge einer Immobilie in einem einzigen Faktor zusammenzufassen.
