Der Sachwertfaktor ist ein essenzielles Korrekturinstrument in der Immobilienbewertung nach dem Sachwertverfahren. Er wird auch als Marktanpassungsfaktor bezeichnet und dient dazu, den vorläufig ermittelten Sachwert einer Immobilie an die tatsächlichen Gegebenheiten des regionalen Grundstücksmarktes anzupassen. Die gesetzliche Grundlage für die Anwendung des Sachwertfaktors ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Der vorläufige Sachwert, der sich aus den Herstellungskosten des Gebäudes, dem Bodenwert und der Alterswertminderung zusammensetzt, stellt einen theoretischen Wert dar. Er spiegelt nicht zwingend den Preis wider, der am Markt tatsächlich erzielt werden kann. An dieser Stelle kommt der Sachwertfaktor zum Einsatz. Er wird von den regionalen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte auf Basis einer Analyse der Kaufpreissammlung abgeleitet. Der Faktor drückt das Verhältnis zwischen den tatsächlich gezahlten Kaufpreisen und den vorläufig ermittelten Sachwerten aus. Liegt der Faktor beispielsweise bei 0,9, bedeutet dies, dass die Verkehrswerte in diesem Segment in der Regel 10 % unter dem ermittelten Sachwert liegen. Durch die Multiplikation des vorläufigen Sachwerts mit dem Sachwertfaktor erhält man den endgültigen, marktgerechten Verkehrswert der Immobilie.
