Welche Rolle spielt der Standort bei Gewerbeobjekten?

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Symbolbild für Standortbewertung bei Gewerbeimmobilien – Ansicht eines Gewerbegebiets mit Infrastruktur und Straßenanbindung

Einleitung: Standort ist mehr als nur Adresse

Bei der Bewertung und Nutzung von Gewerbeimmobilien wird häufig auf den baulichen Zustand, die Ausstattung oder die Größe geschaut. Doch mindestens ebenso entscheidend – oft sogar ausschlaggebend – ist ein anderer Faktor: der Standort. Denn dieser bestimmt nicht nur, wie gut sich ein Objekt vermieten lässt, sondern auch, welche Art von Nutzung überhaupt realistisch ist und wie sich der Wert der Immobilie entwickelt.

Gerade bei Gewerbeobjekten ist der Standort kein statischer Begriff, sondern ein Zusammenspiel aus vielen Einflussgrößen: Verkehrsanbindung, Kundennähe, Arbeitskräftepotenzial, Infrastruktur, Branchenumfeld – um nur einige zu nennen. Was für ein Einzelhandelsgeschäft eine Toplage ist, kann für eine Produktionshalle völlig unbrauchbar sein. Umgekehrt können weniger prominente Standorte bei entsprechender Nutzung sehr rentabel sein, etwa im Bereich Logistik oder Light Industrial.

Deshalb gilt: Die Standortqualität bestimmt nicht nur die aktuelle Ertragssituation, sondern auch das mittel- und langfristige Entwicklungspotenzial einer Immobilie. Für Investoren, Eigentümer und Planer ist sie damit ein zentrales Kriterium – sowohl bei der strategischen Bestandshaltung als auch bei Kauf- oder Umbauentscheidungen.

Makrolage vs. Mikrolage: Was wirklich entscheidend ist

Der Begriff „Standort“ wird im Alltag oft verkürzt verstanden – als bloße Adresse oder Stadtteilbezeichnung. Für die Bewertung von Gewerbeimmobilien ist jedoch eine differenzierte Betrachtung notwendig: Makrolage und Mikrolage beschreiben zwei unterschiedliche Ebenen, die jeweils spezifische Aussagen zur wirtschaftlichen Nutzbarkeit und Wertentwicklung zulassen.

Die Makrolage umfasst die übergeordnete Region: Bundesland, Stadt, Ballungsraum oder Wirtschaftsregion. Hier spielen Faktoren wie Arbeitsmarktdaten, Bevölkerungsentwicklung, Verkehrsanbindung auf Landes- oder Bundesebene, wirtschaftliche Schwerpunktbranchen oder regionale Kaufkraft eine Rolle. Eine Halle im Rhein-Main-Gebiet hat strukturell andere Standortchancen als eine vergleichbare Immobilie im ländlichen Raum, selbst wenn Größe und Bauqualität identisch sind.

Die Mikrolage betrachtet dagegen das direkte Umfeld des Objekts: Erreichbarkeit mit dem Auto oder ÖPNV, Stellplatzsituation, Nachbarbebauung, Sichtbarkeit, Frequenz, Fußgängerströme oder Nahversorgung. Ein Einzelhandelsstandort lebt von Laufkundschaft und Sichtbeziehungen, während ein kleines Logistikobjekt mit guter Andienung und ausreichend Rangierfläche auch in einem rückwärtigen Gewerbehof wirtschaftlich sein kann.

Die Bewertung solcher Lagefaktoren ist nicht nur für Kauf- oder Vermietungsentscheidungen relevant – sondern spielt auch eine zentrale Rolle in der immobilienwirtschaftlichen Wertermittlung. In unseren Verkehrswertgutachten werden sowohl Makro- als auch Mikrolage systematisch analysiert, gewichtet und nachvollziehbar dokumentiert. Denn der Standort ist ein maßgeblicher Einflussfaktor auf die marktüblichen Mieten, den Liegenschaftszins und damit den Ertragswert einer Immobilie.

Wer die Qualität seines Standorts realistisch einschätzen will – sei es zur strategischen Entscheidung oder zur Vorbereitung einer Transaktion – profitiert deshalb von einer strukturierten, objektiv begründeten Standortanalyse als Bestandteil eines fundierten Wertgutachtens.

Standortarten im Vergleich: Büro, Einzelhandel, Lager, Produktion

Gewerbeimmobilie ist nicht gleich Gewerbeimmobilie – denn jede Nutzungsart stellt unterschiedliche Anforderungen an den Standort. Was für den Einzelhandel zwingend ist, kann für eine Produktionshalle völlig irrelevant sein. Wer den Wert und das Potenzial einer Immobilie realistisch einschätzen will, muss deshalb genau wissen, welche Lagekriterien für welche Nutzung entscheidend sind – und welche nicht.

Bürostandorte leben von Erreichbarkeit, Image und Infrastruktur. Gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Parkmöglichkeiten, gastronomisches Angebot in der Nähe und eine repräsentative Umgebung sind typische Qualitätsmerkmale. Für hochwertige Büroflächen ist die Lage oft ein entscheidender Mietpreistreiber – sowohl bei Erstvermietung als auch im Bestand. Dagegen haben einfache Dienstleistungsflächen (z. B. Buchhaltung, Schulung) andere Anforderungen: Hier zählt eher Wirtschaftlichkeit als Prestige.

Einzelhandelsimmobilien sind extrem standortabhängig. Frequenz, Sichtbarkeit, Laufkundschaft und Nahversorgungsrelevanz sind zentrale Kriterien. Während Innenstadtlagen vor allem durch hohe Passantenströme und Markennähe punkten, können Fachmarktstandorte außerhalb ebenfalls wirtschaftlich sein – wenn ausreichend Parkraum und verkehrliche Erreichbarkeit gegeben sind. Der Unterschied zwischen einer florierenden Ladenzeile und einem leerstehenden Verkaufsraum liegt oft in wenigen Metern Standortqualität.

Lager- und Logistikobjekte stellen dagegen ganz andere Anforderungen: Nähe zu Fernstraßen, Flächenverfügbarkeit, Rangiermöglichkeiten, Deckenhöhe und flexible Nutzung sind wichtiger als Fußgängerfrequenz oder Imagefaktor. Eine gute Anbindung an Autobahnen oder Güterverkehrsknoten kann hier entscheidender sein als die Postleitzahl. Gleichzeitig spielt das Umfeld (z. B. Nachbarschaftskonflikte durch Lärm oder Schwerlastverkehr) eine wachsende Rolle.

Produktionsstandorte kombinieren Anforderungen aus Lager, Technik und Arbeitsumfeld. Neben verkehrlicher Anbindung zählen hier vor allem bauliche und betriebliche Rahmenbedingungen: Medienversorgung, Tragfähigkeit der Böden, Hallenhöhen, Emissionsauflagen, Ausbaumöglichkeiten. Auch hier ist der Standortfaktor eng mit genehmigungsrechtlichen und betrieblichen Aspekten verknüpft.

Fazit: Eine Gewerbeeinheit kann am „falschen“ Standort trotz guter Bausubstanz wirtschaftlich unbrauchbar sein – oder am „richtigen“ Standort auch in einfacher Bauweise hoch attraktiv. Wer Lage und Nutzung nicht zusammen denkt, riskiert Fehleinschätzungen bei Investition, Vermietung oder Bewertung.

Infografik zur Darstellung von Standortfaktoren für Gewerbeimmobilien

Wertfaktor Standort: Wie sich Lage in Zahlen niederschlägt

Ob ein Gewerbeobjekt wirtschaftlich tragfähig ist, entscheidet sich nicht allein an Baujahr, Zustand oder Flächenmaß. Einer der zentralen Einflussfaktoren auf den Verkehrswert einer Immobilie ist die Lage – konkret: die Lagequalität im Hinblick auf Nachfrage, Ertragskraft und Entwicklungsperspektive. Und diese wirkt sich unmittelbar auf Kennzahlen aus, die bei jeder fundierten Bewertung relevant sind.

Im Ertragswertverfahren, das bei vermieteten Gewerbeimmobilien regelmäßig zur Anwendung kommt, bestimmt der Standort unter anderem:

  • die nachhaltig erzielbare Marktmiete,
  • den Liegenschaftszinssatz (Renditeerwartung des Marktes) und
  • das Risiko von Leerstand oder Umnutzungsbedarf.

Ein Objekt in guter Lage erzielt regelmäßig höhere Mieten – bei gleichzeitig geringeren Vermarktungsrisiken. Das senkt den Liegenschaftszinssatz, da Investoren hier von einer stabileren Kapitalbindung ausgehen. Umgekehrt bedeutet ein schlechter Standort oft: niedrigere Miete, höheres Ausfallrisiko – und damit ein höherer Liegenschaftszins, was den rechnerischen Verkehrswert deutlich reduziert.

Ein Beispiel aus der Praxis: Zwei nahezu baugleiche Objekte – beide mit 1.000 m² Nutzfläche, Baujahr 1998, gepflegter Zustand. Das eine liegt in einem etablierten Gewerbepark mit voller Auslastung und Anschluss an die Autobahn, das andere am Rand eines strukturschwachen Ortskerns mit rückläufiger Nachfrage. Der Unterschied im Marktwert kann – bei gleichem Gebäude – leicht 30 bis 40 Prozent betragen. Ursache: unterschiedliche Lagefaktoren, die sich in Mietniveau und Kapitalisierungszinssatz niederschlagen.

Auch Veränderungen der Standortqualität wirken sich aus: Wird ein Quartier umgewidmet, verliert eine Einkaufsstraße an Frequenz oder entwickelt sich ein neuer Gewerbeschwerpunkt, verändert sich auch der wirtschaftliche Wert bestehender Immobilien – oft schleichend, aber spürbar.

Deshalb gilt: Lage ist kein abstrakter Begriff, sondern ein ökonomischer Hebel, der sich konkret in Zahlen ausdrückt – und bei jeder professionellen Bewertung nachvollziehbar abgebildet wird.

Fazit: Standortqualität ist kein Zufall – sondern Grundlage jeder Entscheidung

Der Standort einer Gewerbeimmobilie ist weit mehr als ein geographischer Punkt auf der Karte. Er ist ein komplexes Zusammenspiel aus Infrastruktur, Marktumfeld, Nachfrageverhalten und planerischen Rahmenbedingungen – und beeinflusst unmittelbar die Ertragskraft, Werthaltigkeit und Zukunftsfähigkeit eines Objekts. Wer den Standort unterschätzt, läuft Gefahr, Chancen zu verpassen – oder Fehlinvestitionen zu tätigen.

Gerade im Gewerbebereich ist die Lage nicht beliebig übertragbar. Eine Bürofläche, die sich im urbanen Umfeld hervorragend vermieten lässt, bleibt am Stadtrand womöglich dauerhaft leer. Umgekehrt kann ein einfacher Gewerbehof in der richtigen logistischen Umgebung ein hochattraktives Investment sein. Die Kunst besteht darin, Nutzung und Standort sinnvoll aufeinander abzustimmen – und dabei auch langfristige Veränderungen im Blick zu behalten.

Für Eigentümer, Investoren und Berater bedeutet das: Jede Entscheidung rund um Bestand, Umnutzung oder Verwertung sollte mit einer strukturierten Standortanalyse beginnen. Ob im Rahmen einer Entwicklungskalkulation oder einer unabhängigen Verkehrswertermittlung – eine fundierte Bewertung der Lage ist kein formales Detail, sondern der zentrale Baustein jeder tragfähigen Immobilienstrategie.

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Diplom Abzeichen Sachverständiger für Immobilienbewertung der Deutschen Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg