Eine Umnutzung bezeichnet die Änderung der bisherigen Zweckbestimmung einer baulichen Anlage. Dies ist im Bauordnungsrecht relevant und liegt vor, wenn die neue Nutzung wesentlich von der bisherigen abweicht und neue oder andere bauordnungsrechtliche Anforderungen auslöst. Eine Umnutzung bedarf in der Regel einer Baugenehmigung, selbst wenn an der Bausubstanz keine wesentlichen Veränderungen vorgenommen werden. Die rechtliche Grundlage hierfür findet sich in den Landesbauordnungen sowie im Baugesetzbuch (BauGB).
Typische Beispiele sind die Umwandlung eines Bürogebäudes in Wohnraum oder die Nutzung einer Scheune als Wohnhaus. Die Genehmigungspflicht dient dazu, sicherzustellen, dass die neue Nutzung den geltenden Vorschriften, wie Brandschutz, Statik, Schallschutz und auch den Anforderungen des Bebauungsplans, entspricht. Bei der Wertermittlung von Immobilien spielt die Möglichkeit einer Umnutzung eine wichtige Rolle. Ein Objekt mit Umnutzungspotenzial kann einen höheren Wert haben, als es die aktuelle Nutzung allein rechtfertigen würde. Dies ist besonders bei alten Fabrikgebäuden oder stillgelegten Gewerbeimmobilien der Fall, die sich für die Schaffung von attraktivem Wohnraum eignen. Der Sachverständige bewertet in diesem Fall nicht nur den Ist-Zustand, sondern auch das Potenzial der Immobilie.
