Eine Modernisierung ist eine bauliche Maßnahme an einem Gebäude, die dessen Gebrauchswert nachhaltig erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessert. Sie unterscheidet sich von der reinen Instandhaltung oder Instandsetzung, die lediglich dazu dient, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Die rechtliche Grundlage für die Umlegung der Kosten auf die Mieter findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in § 555b BGB.
Typische Beispiele für Modernisierungen sind der Einbau von Wärmedämmung, die Installation einer effizienteren Heizungsanlage, der Einbau von Schallschutzfenstern oder die Anbringung eines Aufzugs. Eine Modernisierung führt in der Regel zu einer Steigerung des Verkehrswerts einer Immobilie, da sie den Wohnkomfort erhöht, die Betriebskosten senkt und die Attraktivität der Immobilie am Markt steigert. Die Kosten für eine Modernisierung können teilweise auf die Miete umgelegt werden, wobei gesetzliche Kappungsgrenzen zu beachten sind. Bei der Immobilienbewertung verlängert eine Modernisierung die Restnutzungsdauer des Gebäudes und wirkt so der Alterswertminderung entgegen.
