Das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF-Verfahren) ist eine finanzmathematische Methode zur Immobilienbewertung, die den Wert eines Objekts aus den zukünftigen, auf den heutigen Tag abgezinsten, Nettozahlungsüberschüssen ableitet. Es wird vorwiegend bei renditeorientierten Immobilien verwendet, die dem Ertragswertverfahren unterliegen, wie z.B. bei Gewerbeimmobilien oder größeren Wohnanlagen. Das Verfahren basiert auf dem Grundsatz, dass eine Immobilie so viel wert ist wie alle ihre zukünftigen Einnahmen abzüglich der Ausgaben.
Der Ablauf des DCF-Verfahrens gliedert sich in mehrere Schritte: Zunächst wird der jährliche Nettozahlungsstrom (Cashflow) über einen bestimmten Planungszeitraum prognostiziert. Dieser Cashflow ergibt sich aus den Mieteinnahmen abzüglich aller Bewirtschaftungskosten und Investitionen. Diese prognostizierten Cashflows werden anschließend mit einem festgelegten Diskontierungszinssatz auf den heutigen Tag abgezinst. Am Ende des Planungszeitraums wird der sogenannte Exit-Value oder Restwert der Immobilie ermittelt und ebenfalls abgezinst. Die Summe der abgezinsten Cashflows und des abgezinsten Restwerts ergibt den Verkehrswert der Immobilie. Da das DCF-Verfahren sehr komplex ist und eine Vielzahl von Annahmen über zukünftige Entwicklungen trifft, ist eine sorgfältige Analyse der zugrunde liegenden Daten unerlässlich.
