Die Zwangsverwaltung ist ein Vollstreckungsverfahren, bei dem ein Grundstück oder eine Immobilie durch gerichtliche Anordnung unter die Verwaltung eines vom Gericht bestellten Zwangsverwalters gestellt wird. Grundlage hierfür sind die §§ 146 ff. Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG). Ziel der Zwangsverwaltung ist es, die Erträge der Immobilie – etwa Mieteinnahmen – zu sichern und für die Befriedigung der Gläubiger zu verwenden.
Im Gegensatz zur Zwangsversteigerung bleibt das Eigentum am Grundstück bestehen. Der Eigentümer verliert jedoch die Verfügungsbefugnis über die laufende Nutzung, da diese auf den Zwangsverwalter übergeht. Der Zwangsverwalter hat die Aufgabe, die Immobilie wirtschaftlich zu bewirtschaften, Miet- und Pachteinnahmen einzuziehen, notwendige Ausgaben zu tätigen und Überschüsse an die Gläubiger auszuschütten.
Für Mieter bedeutet die Anordnung einer Zwangsverwaltung, dass sie ihre Miete fortan an den Zwangsverwalter zahlen müssen. An bestehenden Mietverträgen ändert sich jedoch grundsätzlich nichts. Für den Eigentümer kann die Zwangsverwaltung erhebliche Einschränkungen mit sich bringen, da er keinen Zugriff mehr auf die Erträge des Objekts hat.
Die Zwangsverwaltung wird häufig parallel oder als Alternative zur Zwangsversteigerung angeordnet, wenn die Immobilie laufende Einnahmen generiert und so eine teilweise Befriedigung der Gläubiger möglich ist.
