Ein Überbau liegt vor, wenn ein Gebäude oder Gebäudeteil über die Grenze des eigenen Grundstücks hinaus auf ein benachbartes Grundstück ragt. Er entsteht häufig unbeabsichtigt, etwa durch Baufehler oder ungenaue Vermessungen. Rechtlich ist der Überbau in den §§ 912 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt.
Grundsätzlich darf niemand ohne Zustimmung auf ein fremdes Grundstück bauen. Hat der Bauherr jedoch in gutem Glauben gehandelt, also ohne Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit, und hat der Nachbar nicht rechtzeitig widersprochen, bleibt der Überbau i.d.R. bestehen. In diesem Fall ist der Eigentümer des überbauten Grundstücks in der Regel verpflichtet, den Überbau zu dulden. Als Ausgleich kann er eine angemessene Geldrente verlangen, die sogenannte Überbaurente.
Anders verhält es sich, wenn der Überbau vorsätzlich oder grob fahrlässig errichtet wurde oder der Nachbar rechtzeitig widersprochen hat. Dann kann der Rückbau verlangt werden.
Für die Immobilienbewertung ist ein Überbau von erheblicher Relevanz, da er sowohl die Nutzungsmöglichkeiten als auch den rechtlichen Wert des Grundstücks beeinflussen kann. Er stellt eine dingliche Belastung dar, die im Rahmen der Bewertung berücksichtigt werden muss.
