Tilgung ist der Prozess der schrittweisen Rückzahlung eines Kredits oder Darlehens. Sie ist ein zentraler Bestandteil der Immobilienfinanzierung und bezeichnet den Teil der monatlichen Rate, der direkt auf die Schuld angerechnet wird. Im Gegensatz zum Zinssatz, der eine Gebühr für die Nutzung des Fremdkapitals darstellt, verringert die Tilgung die Höhe der Restschuld kontinuierlich. Die gesetzliche Grundlage hierfür ist das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB).
Es gibt verschiedene Formen der Tilgung: Bei der gängigsten Variante, dem Annuitätendarlehen, bleibt die monatliche Rate aus Zins und Tilgung über einen bestimmten Zeitraum konstant. Der Tilgungsanteil steigt dabei mit jeder Rate, während der Zinsanteil sinkt, da sich die Restschuld verringert. Eine weitere Form ist das Volltilgerdarlehen, bei dem die gesamte Schuld innerhalb der Zinsbindungsfrist zurückgezahlt wird. Seltener ist das endfällige Darlehen, bei dem während der Laufzeit nur die Zinsen gezahlt werden und die Tilgung am Ende in einer Summe erfolgt. Die Höhe der anfänglichen Tilgung beeinflusst maßgeblich die Laufzeit und die Gesamtkosten eines Darlehens. Eine höhere Tilgungsrate führt zu einer schnelleren Rückzahlung und somit zu niedrigeren Gesamtzinskosten.
