Die Abschreibung bezeichnet die planmäßige oder außerplanmäßige Wertminderung eines Vermögensgegenstandes, die über einen bestimmten Zeitraum erfasst wird. Im Bereich der Immobilienbewertung betrifft dies in erster Linie Gebäude, da Grund und Boden nicht abgeschrieben werden. Der Begriff beschreibt also die rechnerische Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten auf die Nutzungsdauer des Objekts. Damit wird sowohl der technische als auch der wirtschaftliche Verschleiß berücksichtigt.
Rechtlich ist die Abschreibung im Einkommensteuergesetz (EStG) geregelt. Insbesondere die §§ 7 ff. EStG enthalten die Grundlagen, nach denen Eigentümer von Immobilien die Kosten steuerlich geltend machen können. Üblich ist die lineare Abschreibung, bei der jährlich ein gleichbleibender Prozentsatz des Gebäudewertes angesetzt wird. Bei bestimmten Objekten, insbesondere älteren Immobilien, kann auch eine degressive oder eine Sonderabschreibung in Betracht kommen. Welche Methode zur Anwendung kommt, hängt von Baujahr, Nutzung und rechtlichen Vorgaben ab.
In der Praxis spielt die Abschreibung sowohl für Eigentümer als auch für Sachverständige eine wichtige Rolle. Für Eigentümer bedeutet sie eine steuerliche Entlastung, da die jährlichen Abschreibungsbeträge die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mindern. Für die Immobilienbewertung ist sie relevant, weil der aktuelle Gebäudewert unter anderem vom Alter und Zustand beeinflusst wird. Der Sachverständige berücksichtigt dabei die wirtschaftliche Abnutzung, die sich von der steuerlichen Abschreibung unterscheiden kann. Besonders bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer eines Gebäudes zeigt sich der enge Zusammenhang: Je nach Bauweise, Pflege und Modernisierung kann die tatsächliche Nutzungsdauer erheblich von der steuerlich festgelegten abweichen.
Somit ist die Abschreibung ein zentrales Instrument zur Verteilung von Kosten, zur steuerlichen Planung und zur Bewertung von Immobilienwerten.
